Comment augmenter un loyer en zone tendue ?

En cours de bail

Une fois par an, le loyer peut être augmenté dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL), à condition que le bail comprenne une clause de révision. La date retenue est soit celle inscrite dans le bail, soit la date anniversaire. Si le bailleur « oublie » d’informer son locataire à la date prévue, il ne peut lui demander une régularisation rétroactive. Si cet oubli porte sur une année entière, le bailleur est considéré par la loi comme y avoir renoncé.

Dans le cas où le loyer serait manifestement sous-évalué par rapport au marché, le bail peut être aussi réévalué au bout du terme de 3 ou 6 ans. La hausse ne pourra excéder la différence entre la moitié de la différence entre le loyer actuel et un loyer de référence pour un logement voisin comparable.

Si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration en cours de bail d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il peut choisir d’augmenter le loyer annuel de 15 % du montant TTC des travaux. Il doit alors prouver que le loyer est réellement sous-évalué. La hausse sera étalée progressivement.

Il est aussi possible d’augmenter un loyer une fois avoir réalisé des travaux d’amélioration, sans avoir à prouver que le loyer est sous-évalué, à condition de l’avoir prévu dans le bail ou lors d’un renouvellement.

Entre deux locataires

En cas de vacance du logement depuis au moins 18 mois, le bailleur peut augmenter librement le loyer, sauf en zone plafonnée. En deçà de ce délai, le loyer reste le même, sauf si aucune révision annuelle n’a été réalisée les 12 mois précédents. L’IRL  prendre en compte sera celui à date de signature du nouveau bail.

Si lors des 6 derniers mois, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ont été réalisés, la réévaluation est libre. Si des travaux identiques ont été effectués avant la relocation pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne peut être supérieure à 15 % de leur montant TTC. Enfin, si le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué, une hausse peut être appliquée d’au maximum la moitié de la différence avec le loyer précédent.

Bon à savoir

Si la loi Alur encadre la hausse des loyers en zone tendue, la loi Elan permet à certaines communes de les plafonner. C’est notamment le cas à Paris, Lyon ou encore Bordeaux. Un arrêté préfectoral fixe le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut s’appliquer à un logement proposant des avantages particuliers : confort, vue, etc.