Parties privatives ou parties communes Comment les distinguer
En matière de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 peut être qualifiée, sans avoir peur de se tromper, de « mère de toutes les lois ». Ainsi s’appuie-t-on sur elle pour définir ce qui relève des parties privatives ou des parties communes, sujet ô combien sensible au sein d’une copropriété.
3 articles de loi essentiels
Son article 2 précise que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » Aucune précision n’est apportée concernant la liste de ces parties pouvant être définies comme privatives. Liberté est laissée aux règlements de copropriété pour apporter cette indispensable précision.
L’article 3 énonce quant à lui que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »
En complément, l’article 4 stipule que ces parties communes font l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires ou seulement certains d’entre eux. Il en résulte une distinction d’ordre sémantique. Les parties communes générales sont utilisées par tous les copropriétaires, les parties communes spéciales seulement par certains d’entre eux.
Ce même article 4 précise certaines parties devant être considérées comme communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
L’importance du règlement de copropriété
Il revient, cependant, une fois encore, au règlement de copropriété de fixer en toute liberté la liste des parties communes. Si une partie n’y est pas explicitement nommée ou s’il existe une ambiguïté, il convient alors de se reporter à la liste de l’article 4 pour vérifier si elle en fait partie. Si tel est le cas, elle intègre automatiquement les parties communes. Dans le cas contraire, on se réfère alors à l’article 2 pour savoir s’il s’agit d’un usage individuel ou collectif pour classer la partie dans l’une ou l’autre des catégories.
Bon à savoir
L’usage concurrent d’une partie la qualifie obligatoirement de partie commune, même si cet usage n’est pas effectivement exercé.
