Loyer encadré, hausse annuelle possible ?
Dans les communes situées en zone tendue, conformément à la loi ALUR, l’encadrement des loyers empêche un propriétaire de fixer et d’augmenter librement le loyer, notamment lors du changement de locataire ou du renouvellement du bail.
La loi précise que le loyer est fixé librement entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré, ce qu’on désigne par le « plafond » dans le langage courant. Ce dernier est calculé selon la catégorie du logement mis en location à la date de signature du contrat d’habitation.
L’IRL peut s’appliquer
Pour autant, le bail peut être revalorisé chaque année à hauteur de l’indice de référence des loyers (IRL). Cette augmentation s’effectue souvent à la date d’anniversaire du bail, même si cette date n’est pas obligatoire. Le propriétaire dispose d’un an pour augmenter le loyer. Le nouveau montant sera exigible le jour de la demande.
Il est possible que le nouveau loyer dépasse alors, à ce moment, le loyer plafond fixé dans la commune pour le type de bien concerné. La loi l’y autorise. Mais elle autorise également le locataire à engager une action en diminution du loyer. Cette démarche vise à ramener le nouveau loyer à hauteur du loyer de référence majoré quand l’augmentation est devenue effective. Le locataire dispose alors de cinq mois avant l’échéance pour envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), la transmettre par l’intermédiaire d’un commissaire de justice ou la faire remettre en main propre, en échange d’un récépissé.
Bon à savoir
Un propriétaire dispose de trois ans pour procéder à la régularisation des charges locatives. S’il n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges dans l’année suivant leur exigibilité, son locataire peut demander un paiement échelonné sur 12 mois du complément de charges réclamé.
