Protéger la copropriété face aux impayés
Un copropriétaire ne paie plus ses charges depuis des années. Passé un certain délai, cette dette n’est plus seulement impayée : elle devient irrécouvrable et ce sont tous les autres copropriétaires qui en portent discrètement le poids.
Une charge impayée qui devient prescrite ne s’efface pas seulement pour le débiteur : elle devient une perte sèche que le syndicat doit absorber, et donc, indirectement, une facture répartie entre tous les copropriétaires qui payent, eux, dans les délais. La prescription n’est donc pas un point de procédure abstrait réservé aux juristes : c’est de l’argent qui sort discrètement de la caisse commune si le syndic n’agit pas au bon moment, avec la bonne méthode.
Cinq ans, pas dix
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’action en recouvrement des charges par le syndic se prescrit par 5 ans, comme en droit commun, et non plus par 10 ans. Avant cette loi, une incohérence existait : le syndic avait 10 ans pour réclamer des charges impayées, un copropriétaire seulement 5 ans pour réclamer un trop-perçu. Les mesures transitoires ont pris fin le 24 novembre 2023 : le régime des 5 ans s’applique désormais pleinement, et une partie de la dette la plus ancienne peut déjà être perdue pour de bon si rien n’a été fait entretemps.
Le point de départ qui change tout
Le délai ne part pas de la date de l’assemblée générale, mais du jour où chaque charge devient exigible. Une copropriété qui attend d’avoir une vision d’ensemble de la dette avant d’agir prend donc le risque de voir les premières échéances déjà hors de portée pendant qu’elle patiente.
La procédure qui évite de perdre du terrain
Le syndic doit adresser une mise en demeure au copropriétaire débiteur, avec un formalisme précis fixé par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : elle doit distinguer les charges issues de l’approbation des comptes de celles issues du vote du budget, sous peine d’irrecevabilité. Passé 30 jours sans effet, toutes les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles : le syndic peut alors réclamer l’intégralité de la dette en une seule fois, sans attendre chaque échéance ni laisser filer le délai de prescription échéance par échéance.
À retenir
La meilleure protection du budget collectif n’est pas d’attendre que la situation s’aggrave, mais d’envoyer la mise en demeure dès le premier impayé significatif.
