Le permis de louer et la loi Alur en 9 questions

La loi ALUR a instauré le ‘permis de louer’, un précieux sésame imposé dans certaines communes aux propriétaires bailleurs pour la mise en location de leur bien. Faisons le point…

C’est en 2014 que la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 a instauré le ‘permis de louer’. Objectif : garantir aux locataires des logements décents.
Êtes-vous concerné ? Comment l’obtenir ? Qui contacter ? Faisons le point sur ces questions.

Quelles villes demandent un permis de louer ?

Quatre ans après sa mise en œuvre, le permis de louer ne concernait qu’une vingtaine de villes en France. Aujourd’hui, ce sont près de 400 communes qui l’ont adopté. Il s’agit prioritairement de villes qui présentent un marché locatif tendu, c’est-à-dire dans lesquelles la demande de locations de logements est supérieure à l’offre. Le plus souvent, des communes de plus de 50 000 habitants.

Notons que le sésame s’applique sur une zone ou un type de logement spécifique au sein de la ville. Il peut concerner des quartiers alors que dans d’autres cas il ciblera des logements anciens ou des maisons individuelles divisées en plusieurs unités locatives. Il est donc indispensable de s’adresser à votre mairie pour savoir si votre bien est concerné.

Qu’est-ce que le permis de louer ?

Le permis de louer instaure, dans les zones concernées, un certain nombre de règles portant sur le respect de normes d’hygiène, de confort ou de surface afin de garantir un logement décent.

Il se matérialise de différentes manières selon les communes qui l’on adopté. Il peut s’agir d’une simple déclaration de mise en location auprès de la mairie, postérieure à la signature du bail. Auquel cas, elle ne pourra pas s’y opposer, mais aura les moyens d’opérer des contrôles du logement concerné. Certaines communes exigent une autorisation préalable de mise en location à introduire avant la signature du bail.

Quels baux sont concernés par le permis de louer ?

Dans les zones concernées, le permis de louer s’applique aux baux de résidence principale, vide ou meublée. Les baux de logements sociaux, de locations saisonnières ou de résidences secondaires n’y sont pas soumis.

Qui délivre le permis de louer ?

Ce sont les mairies qui délivrent le permis de louer (ou les intercommunales dans le cadre d’EPCI, Établissement Public de Coopération Intercommunale).

Quand demander un permis de louer ?

Avant de signer un bail locatif, commencez par vérifier auprès de votre commune si votre bien est concerné par le permis de louer.

Si c’est le cas, deux possibilités :

  • Soit il s’agit d’une simple déclaration de mise en location que vous remettrez à la mairie dans les 15 jours après la signature du bail. Le cas échéant vous recevez un récépissé dans la semaine suivant le dépôt du dossier.
  • Soit votre commune exige une autorisation préalable de mise en location à introduire avant la signature du bail. L’accord est donné dans le mois qui suit le dépôt. Dans le cas contraire, il est considéré comme tacite.

La mairie ainsi sollicitée peut diligenter les services d’hygiène afin qu’ils vérifient l’état du bien. Ils s’assurent alors que le logement respecte les normes de décence pour être occupé par de futurs locataires.

Quels documents fournir ?

Vous devez fournir un DDT, Dossier de Diagnostics Techniques comprenant cinq diagnostics obligatoires :

  1. Un diagnostic de performance énergétique,
  2. Un diagnostic gaz si l’installation a plus de 15 ans,
  3. Un diagnostic électricité si l’installation a plus de 15 ans,
  4. Un diagnostic plomb ou CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb),
  5. L’État des Risques et Pollutions (ERP).

Ces diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel agréé.

Le dossier sera assorti du formulaire de demande adéquat mentionnant notamment vos coordonnées et les renseignements relatifs au bien à louer :

  • Pour une déclaration de mise en location, le document Cerfa n° 15651 est à produire à la mairie dans les 15 jours suivant la signature du bail.
  • Pour l’autorisation préalable de mise en location, c’est le document Cerfa n° 15652 qui est à remplir avant la mise en location du bien.

Quelles sont les conditions du permis de louer ?

Les critères établis par le permis de louer sont les suivants :

  • Une surface minimum de 9 m2 habitables minimum et 2,20m de hauteur de plafond. Et une taille de logement proportionnelle au nombre d’occupants.
  • La présence d’une installation électrique et/ou gaz opérationnelle pour le chauffage et la cuisson (diagnostics électricité et gaz récents à l’appui), un coin cuisine ainsi qu’un évier.
  • Un ensemble de règles sanitaires à commencer par l’accès à l’eau potable avec un débit et une pression suffisants. Sont également obligatoires la présence de toilettes à l’intérieur du logement (avec une tolérance quand ils se trouvent à l’extérieur à condition d’être facilement accessibles) et un dispositif d’évacuation des eaux usées.
  • L’absence de plomb ou d’amiante.
  • Une pièce principale éclairée par la lumière naturelle.
  • Un minimum de performances énergétiques c’est-à-dire l’étanchéité à l’air et une aération correcte (afin de prémunir le locataire de factures de chauffages dispendieuses).
  • Dans le cadre d’un meublé, il s’ajoute un cette liste un inventaire d’équipements précis dont le logement doit disposer.

Combien coûte un permis de louer ?

Le permis de louer est devenu payant pour les bailleurs. Selon les communes, il vous en coûtera entre 60€ et à 114€ pour sa délivrance.

À cette procédure administrative s’ajoute le coût des diagnostics obligatoires mentionnés précédemment. Les tarifs sont fixés librement et dépendent de la zone géographique, de nature ou encore de la superficie de votre bien. Les professionnels des diagnostics immobiliers proposent le plus souvent des packs regroupant les différents diagnostics, plus avantageux en matière de prix. Comptez entre 300 € et 700 €. À titre indicatif le tarif moyen est de 500 € pour un appartement de 3 pièces.

Quel risque si vous n’êtes pas en règle ?

Si votre bien est concerné par le permis de louer, tout bail signé postérieurement à sa mise en application et qui ne remplit pas les obligations de déclaration peut vous valoir une amende de 5 000 euros. En cas de récidive, le montant atteindra même 15 000 euros.

De la même manière, tout bail signé en dépit d’un rejet d’une demande préalable de permis de louer sera passible d’une amende de 15 000 euros.

Votre gestionnaire à vos côtés

Rassurez-vous, si vous êtes concerné par l’obtention d’un permis de louer, nous nous occupons de l’ensemble de cette démarche pour vous.

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