Le guide du propriétaire
Un guide en 10 points pour permettre aux propriétaires de louer leur bien en toute quiétude et sécuriser leurs revenus fonciers.
La valeur locative de votre logement est estimée avec précision en tenant compte des éléments de confort, de son exposition, de son état général, de la proximité des écoles, commerces et transports en commun.
Avec un loyer surévalué, vous vous exposez à une vacance de votre logement de plusieurs mois et par conséquent à une chute de sa rentabilité.
Vous bénéficiez de supports publicitaires variés (panneaux, affiches vitrines, internet, annonces dans la presse locale, etc).
La loi ALUR met en place un système d’encadrement des loyers dans les zones les plus tendues. Dans certaines communes, le loyer ne peut dépasser certains plafonds.
Le dossier des candidats locataires est étudié avec minutie et après avoir reçu la totalité des documents originaux de solvabilité, à savoir :
- L’attestation d’emploi stipulant la mention « ni en période de préavis, ni en période d’essai, ni en période de licenciement »,
- Les trois derniers bulletins de salaires,
- Le dernier avis d’imposition,
- Les trois dernières quittances de loyer,
- Un relevé d’identité bancaire,
- La pièce d’identité en cours de validité,
- L’avis de taxe foncière (pour la caution).
Une caution solidaire peut être demandée en cas d’insuffisance de solvabilité. Cette caution doit fournir les mêmes documents et se substituera en cas de défaillance du locataire.
3.1 – Les charges récupérables
Sont appelées charges récupérables les charges d’eau, de chauffage, d’éclairage et d’entretien des parties communes, l’entretien de l’ascenseur, des espaces verts, les frais de concierge. Elles sont calculées selon les tantièmes des biens loués.
Le montant des charges récupérées doit être justifié. Les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont justifiées par la communication :
- Des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation des charges,
- Du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
Un mois avant la régularisation annuelle, il doit être communiqué au locataire :
- Le décompte des charges locatives par nature des charges (électricité, eau chaude, eau froide, etc),
- Le mode de répartition,
- Et une note d’information sur les modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
Pendant les 6 mois suivant l’envoi du décompte, il doit être tenu à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justifiant la récupération des charges. En cas de litige sur le montant des charges locatives, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour tenter de trouver une solution amiable.
Attention : depuis le 1er mars 2015, il doit être transmis au locataire qui le demande le récapitulatif des charges du logement par courrier électronique ou postal.
Votre locataire s’acquitte d’une provision pour charges calculée sur l’exercice de l’année antérieure. Tous les ans, nous procédons à la régularisation des charges locatives à l’aide des documents validés en assemblée générale.
3.2 – La Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Elle est à la charge du locataire (article 23 loi du 06/07/1989). Elle est appelée sur votre avis de taxes foncières et récupérée sur votre locataire. Nous vous rappelons que vous pouvez bénéficier d’une exonération des taxes foncières dans certains cas (logements neufs, vacants, etc).
4.1 – En cours de bail
À l’exception des travaux d’urgence (fuite d’eau importante, problème de chauffage en hiver, etc) des devis sont demandés aux entreprises et vous sont soumis pour acceptation.
La récupération sur votre locataire des travaux locatifs sera assurée.
4.2 Suite à un congé du locataire
Dès réception du congé, établissement d’un pré-état des lieux avec estimation des travaux de remise en état, et éventuellement récupérables sur votre locataire.
Sachez que si votre logement a plus de 15 ans l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) peut subventionner une partie des travaux de remise aux normes.
5.1 – Le recouvrement
- Une mise en demeure est effectuée le 15 du mois.
- Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, un commandement de payer par acte d’huissier est délivré au locataire.
- Si une caution du locataire est engagée, l’huissier lui signifie également le commandement de payer,
- A l’issue du délai de 2 mois, nous conduisons la procédure devant le Tribunal pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l’expulsion.
5.2 – Les av antages de l’assurance « loyers impayés »
Une déclaration à l’assurance « loyers impayés » est effectuée si vous avez opté pour la garantie « mandat sérénité ». L’assurance prend en charge la procédure de recouvrement.
À savoir : la trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire d’engager un recours devant le Tribunal visant à ouvrir une procédure d’expulsion. L’exécution du jugement sera différée.
Lorsque toutes les conditions de solvabilité sont remplies, le bail rendu obligatoire depuis 1989, peut-être signé.
Celui-ci est établi pour une durée de trois ans (personne physique) ou six ans (personne morale) et doit obligatoirement comporter la date d’entrée dans les lieux ainsi que la durée, l’adresse du bien avec le descriptif, la destination du local (habitation, professionnelle, mixte), le montant du loyer, des provisions pour charges, l’indice et la date de révision, le montant du dépôt de garantie.
En cas de caution solidaire, un acte de caution sera rempli manuellement par chaque caution.
Un bail d’un an peut être accordé sous certaines conditions.
Vous pouvez ne pas reconduire le bail à échéance et délivrer congé en ayant pris soin d’avertir le ou les titulaires du bail six mois avant la date d’échéance. Nous vous recommandons de délivrer le congé par huissier.
Trois raisons pour la résiliation du bail avant échéance :
- Reprise pour occupation personnelle pour vous ou votre conjoint ou vos ascendants, descendants. Lorsqu’il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l’actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai si le bail a été signé à partir du 27 mars 2014. Ce délai varie notamment en fonction de la nature du congé.
Attention : pour les contrats de bail signés depuis le 27 mars 2014, le lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise doit être mentionné au sein de la lettre de congé. Dans le cas contraire, le congé est nul.
Depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 euros (30 000euros s’il s’agit d’une personne morale). - Reprise pour vente : le locataire en place étant prioritaire à l’achat (droit de préemption).
- Reprise pour motif légitime et sérieux (trouble de voisinage, des retards répétés du paiement du loyer, etc).
Votre locataire peut à tout moment résilier son bail par lettre recommandée avec accusé de réception en respec- tant un préavis de trois mois.
Un locataire peut prétendre à un congé réduit à un mois avec justificatif pour :
- un licenciement,
- une mutation,
- une entrée en maison de retraite s’il est âgé de plus de 60 ans,
- une allocation du RSA (revenu de solidarité active) ou de l’AAH (allocation adultes handicapés).
La loi ALUR prévoit un préavis réduit pour les locataires de logements situés dans des zones tendues (offre de logements inférieure à la demande). La loi ALUR prévoit la création par décret d’un contrat de bail type et d’une notice d’informations à y annexer. La loi prévoit également l’insertion au sein du contrat de bail, du montant d’un loyer de référence local dès que le système d’encadrement des loyers sera opérationnel.
Attention : dans un bail signé à compter du 27 mars 2014, en cas d’absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution du loyer.
Certains documents doivent être annexés au bail :
- L’état des lieux, une copie du règlement de copropriété,
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs souscrite par le locataire, le dossier de diagnostics techniques immobiliers,
- Une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l’immeuble.
L’état des lieux est une véritable photographie du logement. Celui-ci doit être vide de tout objet personnel et nettoyé.
Nos états des lieux sont clairs et précis. Ils sont établis en présence des locataires, sont signés conjointement, et sont réputés contradictoires.
Si l’état des lieux ne peut être fait à l’amiable, il est alors établi par huissier et le coût est partagé par moitié entre locataire et propriétaire.
En fin de contrat, l’état du logement est comparé à celui dans lequel l’a reçu le locataire : s’il y a dégradations, il devra indemniser le propriétaire.
La loi ALUR prévoit la création par décret d’un modèle d’état des lieux. Une grille de vétusté sera déterminée par décret.
Le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée :
- Dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,
- Le premier mois de la période de chauffage concernant l’état des éléments de chauffage.
En cas de refus de compléter l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
Si le logement est doté d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), l’état des lieux sera complété par les relevés des index pour chaque énergie.
Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges versé par le locataire à son entrée dans les lieux. Le montant du dépôt de garantie doit être précisé dans le bail.
Celui-ci doit être remboursé deux mois maximum après la restitution des clés par le locataire si le bail a été signé avant le 27 mars 2014.
Celui-ci doit être remboursé un mois maximum après la restitution des clés par le locataire, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée pour tout bail signé après le 27 mars 2014.
Passée cette date, le locataire peut prétendre à des intérêts de retard.
Sur ce dépôt de garantie, peuvent être retenues :
- Toutes sommes dues par le locataire,
- Les factures des réparations à la charge du locataire dues aux dégradations qu’il aurait pu occasionner,
- Les provisions pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’ajustement de charges de l’année.
Cas particulier pour un bail signé en copropriété après le 27 mars 2014
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté de comptes provisoire et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes de l’immeuble.
La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.
Rien n’empêche toutefois les parties de solder immédiatement l’ensemble des comptes sans attendre l’approbation des comptes de la copropriété.
Toutes dépenses et recettes taxables de l’année écoulée doivent être déclarées.
A savoir :
- Vos recettes concernant :
- Les loyers,
- Les provisions pour charges,
- Les subventions et indemnités d’assurance.
- Vos dépenses concernant :
- Les charges locatives,
- Les charges de copropriété déductibles,
- Les taxes foncières,
- Les travaux privatifs et collectifs admis en déduction,
- Les honoraires de gestion,
- Les intérêts d’emprunt,
- L’assurance « loyers impayés ».
La loi ALUR met à la charge du bailleur la réalisation d’un diagnostic sur l’état des installations électriques et/ou de gaz.
Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location. Il s’agit :
- Du diagnostic de performance énergétique (DPE),
- Du contrat de risque d’exposition au plomb (CREP),
- De l’état des risques naturels et technologiques (ERNT).
À savoir : le diagnostic amiante n’a pas a être annexé au contrat de bail mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.
Autres informations
D’autres éléments d’informations doivent être portés à la connaissance du locataire. Il s’agit notamment :
- De la surface habitable du bien qui doit être mentionnée au sein du contrat,
- Du montant de la participation du locataire aux travaux d’économie d’énergie engagés avant la signature du bail,
- De l’extrait du règlement de copropriété si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété.
À savoir : l’extrait porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes ainsi que la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges.
