Zoom sur la Copropriété : Comprendre les Règles et les Nouveautés

Majorité absolue de l’article 25 – Le descriptif

Lorsque l’on parle de la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, on entend par là l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, mais aussi les absents, les non représentés et les abstentionnistes.

La majorité absolue de l’article 25 est utilisée pour choisir le syndic et approuver son contrat. Elle sert aussi à élire les conseillers syndicaux.

Elle est obligatoire pour fixer le montant des travaux et des contrats qui obligent le syndic à demander l’aval du conseil syndical pour les engager, tout comme lorsqu’il doit mettre diverses entreprises en concurrence.

Un propriétaire qui souhaiterait entreprendre des travaux ayant une incidence sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble doit aussi obtenir la majorité absolue de l’article 25.

Les travaux de rénovation énergétique ou de réduction des émissions à effet de serre peuvent faire l’objet d’un vote à la majorité absolue. S’ils sont consécutifs à l’usure ou à la vétusté, ils peuvent être votés à la majorité simple de l’article 24.

La majorité absolue de l’article 25 suffit pour modifier la répartition des charges qui concernerait un changement d’usage d’un local privatif ou lorsqu’elle résulte d’une aliénation des charges imposée par la loi.

Modifier un règlement de copropriété a aussi un coût

La modification du règlement de copropriété exige un vote en assemblée générale. Elle génère également un certain nombre de frais.

Si le projet est voté en assemblée générale ordinaire, les frais d’organisation sont répartis entre tous les copropriétaires alors qu’en cas d’assemblée générale extraordinaire, seuls les copropriétaires qui ont demandé la modification s’acquitteront du paiement.

La modification du règlement peut aussi exiger des recherches effectuées par le syndic, occasionnant des honoraires spécifiques. Ceux-ci sont en général convenus dans le contrat signé entre le syndic et la copropriété.

Il peut être aussi nécessaire de faire appel à un géomètre en cas, par exemple, de division ou de création d’un lot. Il revient aux copropriétaires demandeurs de la modification de prendre en charge ces frais. De même, ils doivent aussi régler les frais de notaire induits : rémunération, coût des demandes de pièces justificatives, droits dus au Trésor Public. Et si la modification du règlement repose sur la vente d’un lot, des frais notariaux supplémentaires sont à envisager.

Procès-verbal d’assemblée générale – Question de procédure

Le procès-verbal recense les délibérations de l’assemblée générale de copropriété, sans pour autant en être la transcription exhaustive. Il rapporte également les votes effectués pour chaque question inscrite à l’ordre du jour, en mentionnant les copropriétaires opposants et les abstentionnistes.

Des règles à respecter

Rédigé par le secrétaire de l’assemblée, il est adressé aux copropriétaires absents ou non représentés, ainsi qu’à ceux ayant voté contre une décision, dans le mois suivant l’assemblée générale. L’envoi s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par lettre électronique. L’envoi aux copropriétaires ayant voté pour les décisions prises en assemblée générale n’est pas une obligation légale.

Le président, le secrétaire et les scrutateurs de l’assemblée générale signent le procès-verbal en fin de séance ou sous huit jours.

Le procès-verbal intègre aussi les réserves des copropriétaires opposants formulées pendant l’assemblée générale au sujet de la régularité des délibérations.

Un copropriétaire opposant, absent ou non représenté, peut contester les décisions prises. Il doit alors intenter une procédure auprès du tribunal judiciaire dont dépend la copropriété dans les deux mois après notification du procès-verbal. Au-delà de ce délai, la contestation n’est plus possible.

Eau – Pour y voir plus clair

L’ordonnance du 22 décembre 2022 transpose la directive 2020/2184 du 16 décembre 2020, dite directive « eau potable », dont l’objectif est de protéger la santé humaine des risques de contamination des eaux potables. Elle impose de nouvelles responsabilités aux communes et à leurs établissements publics de coopération intercommunale en matière d’accès à l’eau tout comme elle intègre une démarche préventive pour garantir la qualité de l’eau jusqu’au robinet du consommateur.

Concernant une copropriété, si le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, le syndic a désormais l’obligation de transmettre à chaque copropriétaire la facture d’eau ainsi qu’une note de synthèse au sujet de la qualité de l’eau du robinet. Ces informations doivent être communiquées au moins une fois par an, par exemple avec la convocation à l’assemblée générale annuelle. Cette obligation s’impose également dans les mêmes termes à un bailleur envers son locataire.

FSL – Pour les propriétaires aussi

Dans l’esprit de nombreuses personnes, le Fond de Solidarité Logement (FSL) est destiné à venir en aide aux locataires. Ce que l’on oublie souvent, c’est qu’il est également accessible aux propriétaires qui occupent leur logement.

Versé sous forme de prêt à 0 % ou de subvention non remboursable, le FSL est une aide départementale. Pour un propriétaire, il est destiné à régler des frais liés au maintien dans le logement ou encore des frais de commissaire de justice.

Pour accorder le FSL, le département tient compte des revenus des demandeurs, les plafonds dépendant du lieu de résidence. Il peut moduler l’aide en fonction de ces mêmes revenus.