Un marché immobilier à la peine… mais des motifs d’espoir
Concernant l’année 2023 du marché immobilier, les chiffres en disent plus que de longs discours. Deux chiffres, tout particulièrement.
Le nombre des transactions sur l’ensemble du territoire français a été inférieur à 900 000, soit un score qui n’avait pas été atteint depuis 2017. Rappelons qu’en 2022, 1 115 000 transactions ont été enregistrées.
Par ailleurs, le prix au m2 est passé sous le seuil des 10 000 € en Ile-de-France. Il est précisément de 9 630 € à Paris en février 2024, soit une baisse d’environ 7 % en un an et un retour près de quatre ans en arrière pour constater un prix similaire. Si 9 arrondissements voient le prix moyen être inférieur à 10 000 €, tous sont concernés par la baisse.
Les petite et grande couronnes connaissent des évolutions similaires, avec respectivement -8,7 % et -6,4 %. En province, la baisse du prix des logements anciens est moindre à seulement -3 %. Quelques villes comme Le Havre ou encore Aix-en-Provence enregistrent même une légère augmentation.
Du mieux sur les taux
Quelques éléments laissent à penser que cette situation baissière a atteint un plancher. Même si elle est toujours présente, l’inflation est en recul. De fait, les banques centrales envisagent au pire de maintenir les taux directeurs en l’état, voire de mettre en place un calendrier qui les réduirait dans les mois à venir. Avec comme conséquence, même si ce n’est pas immédiat, une baisse des taux de crédit immobilier. Il n’est pas non plus tout à fait utopique d’espérer un assouplissement des conditions d’accès à ces mêmes crédits ainsi qu’une meilleure écoute des organismes financiers face aux demandes des emprunteurs. Rendez-vous l’année prochaine pour savoir s’il était raisonnable d’être optimiste.
Du mieux sur les taux
Quelques éléments laissent à penser que cette situation baissière a atteint un plancher. Même si elle est toujours présente, l’inflation est en recul. De fait, les banques centrales envisagent au pire de maintenir les taux directeurs en l’état, voire de mettre en place un calendrier qui les réduirait dans les mois à venir. Avec comme conséquence, même si ce n’est pas immédiat, une baisse des taux de crédit immobilier. Il n’est pas non plus tout à fait utopique d’espérer un assouplissement des conditions d’accès à ces mêmes crédits ainsi qu’une meilleure écoute des organismes financiers face aux demandes des emprunteurs. Rendez-vous l’année prochaine pour savoir s’il était raisonnable d’être optimiste.
Prêts à 30 ans – Des crédits immobiliers plus accessibles ?
Alors que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) préconise de limiter les prêts à 25 ans, il semblerait que toutes les banques ne suivent pas cet avis. Deux banques régionales proposent, en effet, depuis le début de l’année des prêts à 30 ans.
Au tournant du siècle, il n’était pas rare de voir des crédits proposés sur de longues durées afin de permettre à un plus grand nombre de pouvoir financer son achat immobilier. Des durées longues pratiquées dans de nombreux pays, notamment au Japon où les enfants continuent parfois à rembourser les prêts contractés par leurs parents. Mais la baisse des taux a endigué le flux de ces propositions. Avec des taux particulièrement bas, la charge de la dette devenait beaucoup plus supportable pour les emprunteurs sur des termes réduits.
Une nouvelle donne économique
Comme souvent, l’économie a connu un nouveau cycle avec le retour de la hausse des prix et des taux, la difficulté pour les ménages à financer leur achat immobilier, accordé à une frilosité bancaire plus palpable. Le ressac de l’inflation et des taux directeurs libèrent les initiatives pour faciliter l’accès à la propriété. Avec des prêts sur 30 ans, il devient ainsi possible d’augmenter sa capacité d’emprunt tout en réduisant ses mensualités. L’offre devient particulièrement intéressante dans un contexte qui voit la différence entre les taux à 25 ans et ceux à 30 ans relativement limitée. Elle est particulièrement favorable aux jeunes primo-accédants qui bénéficient, par définition, d’une « espérance » de remboursement plus élevée, d’autant plus que celui-ci peut être effectué par anticipation, ce qui revient à limiter l’impact du prêt à 30 ans.
Cette possibilité de prêts longue durée entre dans la fourchette des 20 % de nouveaux crédits immobiliers que les banques peuvent accorder en se dispensant de respecter les préconisations du HCSF. L’opportunité d’apporter une bouffée d’air financière à un marché immobilier qui en manque singulièrement en ce moment.
