Les avantages financiers de la surélévation d’un bâtiment
Dans un contexte de rareté du foncier, surtout dans les grandes villes, et de zéro artificialisation nette des sols (ZAN) en 2050, objectif porté par la loi Climat et résilience, la surélévation se montre comme une solution riche de promesses. Le toit d’un immeuble a en effet une valeur foncière qui peut s’avérer importante pour financer tout ou partie de travaux liés notamment à la rénovation énergétique.
La loi ALUR de 2014 avait donné à la surélévation un certain élan en simplifiant sa mise en œuvre. Fini le vote d’une résolution à l’unanimité, la majorité absolue ou la double majorité suffit désormais. De quoi parer les oppositions qui émanaient le plus souvent des copropriétaires habitant le dernier étage et qui voyaient d’un mauvais œil des travaux importants et les nuisances afférentes se profiler.
Il existe deux principaux cas de surélévation.
Lorsqu’un unique copropriétaire en fait la demande
Dans un immeuble, s’élevant sur un nombre réduit d’étages, un copropriétaire du dernier peut solliciter le syndicat pour surélever le bâtiment dans le but de se ménager un duplex, agrémenté d’une terrasse. Le toit étant considéré comme une partie commune dont il possède une partie, ce copropriétaire doit en acquérir l’ensemble pour effectuer les travaux.
Cette acquisition peut se faire financièrement. La somme obtenue est répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes qu’ils possèdent. Elle peut aussi faire l’objet d’un règlement en nature : ravalement, rénovation de parties communes, installation d’équipement de rénovation énergétique, etc.
L’enjeu principal réside dans la juste estimation de la surélévation, et donc de la valorisation du bien, afin que nulle partie ne se sente lésée. N’oublions aussi qu’elle entraîne un nouveau calcul des tantièmes de la copropriété avec un poids plus important du copropriétaire qui l’a engagée.
Un promoteur comme interlocuteur
Pour un immeuble de grande taille, l’enjeu est plus conséquent, aussi bien en termes de travaux qu’au niveau financier. Le syndicat peut choisir de réaliser la surélévation en tant que maître d’ouvrage, comme l’autorise la loi de 1965.
Devant la complexité d’un tel projet, cette solution est rarement retenue. Dans la plupart des cas, il va négocier avec un promoteur qui prendra en charge l’intégralité de sa réalisation, de l’étude initiale à la construction, en passant par la mise en vente des nouveaux logements.
Le prix au mètre carré du lieu de la copropriété joue alors un rôle essentiel pour décider ou non de l’opération. Au final, la somme recueillie permettra souvent de financer en grande partie des travaux importants de rénovation en complément des différentes aides qui pourraient être obtenues.
L’avantage fiscal de la surélévation
Un copropriétaire qui fait surélever son logement bénéficie pendant deux ans d’une exonération sur la taxe foncière.
Lorsqu’un syndicat de copropriété vend à un promoteur le droit de surélévation, il profite d’une exonération sur la plus-value immobilière.
