Travaux et augmentation de loyer, ce qu’il faut savoir
Réaliser des travaux d’amélioration de son logement, notamment pour favoriser les économies d’énergie, représente souvent un coût important. Est-il alors possible pour un propriétaire d’augmenter le loyer de son locataire ?
Premier cas de figure, envisager une augmentation en cours de bail. Ceci est possible si ce dernier intègre une clause permettant cette augmentation. Le propriétaire peut aussi rédiger un avenant qui devra être signé par le locataire. En cas de refus, impossible d’imposer la hausse.
Le cas spécifique des zones tendues
Deuxième cas de figure, une augmentation de loyer au moment du renouvellement du bail. Cette possibilité existe uniquement en zone tendue. Le propriétaire doit alors avoir réalisé des travaux d’amélioration pour un logement dont le loyer est manifestement sous-estimé. Une sous-estimation qui doit reposer sur la présentation de trois biens équivalents (six dans une agglomération de plus d’un million d’habitants), dans le même quartier, présentant un loyer plus élevé.
La hausse sera lissée sur 3 ans si elle est inférieure ou égale à 10 % du précédent loyer et sur 6 ans si elle est supérieure à 10 %. Elle ne peut être supérieure à 15 % du montant des travaux réalisés, au moins égal à la dernière année du loyer. Elle ne peut non plus excéder 50 % de la différence entre l’ancien loyer et le montant des loyers de biens comparables.
En cas de changement de locataire
Enfin, dernier cas de figure, une augmentation de loyers entre deux locataires successifs. Celle-ci est possible, toujours en zone tendue, si les travaux d’amélioration ont été réalisés après le départ du locataire précédent. Si le montant des travaux est supérieur à 50 % de la dernière année de loyer, l’augmentation peut s’élever au maximum à 15 % du prix TTC des travaux, en complément du mécanisme de réévaluation limitée. S’il est au moins égal à une année de loyer, le propriétaire peut déterminer « librement » l’augmentation en respectant si nécessaire l’encadrement du loyer à la relocation, tel qu’il est appliqué dans certaines villes, conformément à la loi ALUR.
Bon à savoir
En zone détendue, réaliser des travaux n’a aucune incidence sur une augmentation potentielle d’un loyer. Celle-ci est possible si ce loyer est manifestement sous-évalué. Elle sera justifiée par les loyers de trois biens équivalents situés à proximité.
