Travaux avec locataire – Ce qu’il faut faire

Classiquement, les travaux au sein d’un logement sont effectués entre deux locations. Pour autant, il peut être nécessaire de les effectuer avec le locataire présent dans les murs.
C’est le cas de la réfection de peintures suite à un dégât des eaux, voire à l’installation de fenêtres double vitrage ou d’autres travaux d’amélioration de l’habitat ou de performances énergétiques du logement.

Ce que dit la loi

La loi de juillet 1989 complétée par la loi Alur de 2014 fixe le cadre de l’accès au logement pour travaux. Le locataire doit laisser exécuter dans son logement les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et les travaux relatifs à la décence du logement.

Pourquoi le propriétaire doit-il demander l’autorisation à son locataire d’effectuer des travaux ? Tout simplement parce qu’en cas contraire il ferait l’objet d’une violation de domicile punie par la loi. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis dimanches et jours fériés sans l’accord express du locataire.

Information préalable obligatoire et indemnisation possible

Toujours conformément à la loi Alur, le propriétaire en informe son locataire par une lettre RAR ou donnée en main propre. Cette lettre précise la nature des travaux et comment ils seront réalisés.

Au cas où leur durée excéderait 21 jours, le locataire peut demander une diminution de son loyer en fonction du temps des travaux et de la surface concernée. Si les travaux durent nettement plus longtemps que prévu, engendrant une perturbation de la vie du locataire, des dommages et intérêts sont même envisageables.

La nature des travaux peut faire aussi que la vie dans le logement devienne vraiment difficile. Locataire et propriétaire peuvent se mettre d’accord pour trouver une solution : loger dans un autre bien que le propriétaire possèderait ou à l’hôtel. Les frais sont alors pris en charge par le propriétaire. Si aucun accord n’est trouvé, un juge peut décider à la demande du locataire l’interdiction ou l’interruption pure et simple des travaux.

Dialogue indispensable

Ces derniers éléments démontrent une fois encore que le dialogue entre propriétaire et locataire, fondé sur la transparence et la sincérité, est indispensable. Et les deux parties ont tout intérêt à s’appuyer sur les compétences de leur gestionnaire pour le faciliter.

Stratégies gagnantes en termes de rénovation

• Prenez conseil auprès de votre gestionnaire, car il connaît à la fois votre bien et les attentes des locataires. Il dispose donc de toutes les informations pour vous orienter. Il vous évitera de faire le choix malheureux que vous pourriez regretter plus tard comme rénover le sol avec un revêtement fragile ou décorer votre bien avec un style trop marqué ou encore faire des économies sur les placards de rangement de la cuisine au risque de retrouver les murs abîmés par des étagères précaires installées par le locataire !

• Prenez connaissance des derniers états des lieux et diagnostics obligatoires. Ils sont joints au contrat de bail et fournissent des informations précieuses pour programmer des travaux de rénovation en particulier sur des anomalies électriques, la présence d’amiante ou si les fenêtres ne sont pas encore dotées de double vitrage. 

• Informez-vous sur les critères de décence actuels et à venir pour prévenir le renforcement de certaines exigences.Des travaux de modernisation et de mise aux normes pourront alors être programmés comme la réfection de l’installation électrique, la mise en place d’une chaudière ou d’un chauffe-eau plus économe en énergie.

En bref
La loi du 6 juillet 1989 régit les rapports entre le bailleur et le locataire. Elle précise les droits et les devoirs de chacun. La liste détaillée des travaux incombant au bailleur ou à son locataire figure dans les articles 6 & 7 de celle-ci et dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.