Denormandie, déficit foncier, location meublée. Le comparatif
Pour un investisseur, choisir le dispositif fiscal qui optimisera l’achat de son bien est souvent l’un des premiers objectifs. Tour d’horizon du dispositif Denormandie, du déficit foncier et de la location meublée qui présentent chacun plusieurs intérêts.
Le dispositif Denormandie
- Réduction d’impôt de 12 %, 18% ou 21 % du prix d’achat du logement pour une location de respectivement 6, 9 ou 12 ans.
- Réduction plafonnée à 300 000 €.
- Engagement à louer le bien vide.
- Travaux de rénovation à réaliser pour améliorer la performance énergétique de 30 % pour un logement individuel.
- Coût des travaux supérieur ou égal à 25 % du montant de l’achat.
- Dispositif possible seulement dans certaines villes.
- Une fois les travaux réalisés, loyer plafonné en fonction de la ville.
Déficit foncier
- Si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, existence d’un déficit foncier déductible du revenu global pour le calcul des impôts.
- Plafonnement annuel du déficit foncier à 10 700 € (15 300 € dans le cas d’un amortissement Périssol).
- Plafond à 21 400 € lorsque des travaux de rénovation énergétique sont effectués pour faire passer le DPE d’un logement classé G, F ou E en étiquette C, B ou A, à condition de réaliser les travaux avant le 31 décembre 2025.
- Possibilité de reporter l’excédent du déficit foncier pendant 6 ans sur les revenus et 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
- Après 3 ans, possibilité d’opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
- Obligation de louer le logement vide.
Location meublée
- Bail de 1 an, contre 3 ans en location nue, pouvant être de seulement 9 mois pour un bail étudiant et de 1 à 10 mois pour un bail mobilité.
- Possibilité de demander 2 mois de dépôt de garantie, contre 1 mois pour un logement vide.
- Préavis de départ du locataire de 1 mois, contre 3 mois pour un logement vide.
- Loyer en général plus élevé de 10 à 30 % selon l’équipement du logement.
- Dans les villes qui pratiquent l’encadrement des loyers, loyer de référence plus élevé que celui pris en compte pour les logements vides.
- Possibilité de bénéficier du statut de LMNP si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an ou n’excèdent pas 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Dans le cadre du régime micro-BIC, abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.
- Dans le cas du régime réel d’imposition, obligatoire pour des revenus fonciers annuels supérieurs à 72 600 €, possibilité de déduire les charges des revenus et d’amortir l’achat de son bien pour dégager un déficit foncier sur plusieurs années.
