Récentes actualités immobilières : Rentabilité, Réglementation et Plafonnement de l’IRL

Bien rentabiliser son investissement immobilier

Il est beaucoup question ces derniers temps d’une baisse des prix de l’immobilier ce qui laisserait croire qu’il devient plus rapide de rentabiliser son investissement. Plusieurs études tendent à démontrer que ce n’est pas le cas. Car parallèlement à cette baisse, les crédits sont en hausse, sous la contrainte de l’inflation, ce qui impacte fortement le montant à payer pour la grande majorité des acheteurs qui souscrivent un crédit. Par ailleurs, être propriétaire impose le paiement de charges qui n’échoient pas au locataire comme les charges de copropriété, la taxe foncière ou encore (et surtout) les travaux qui se généralisent pour améliorer la performance énergétique.

En moyenne, il faut compter désormais 15 ans et 6 mois pour rentabiliser l’achat d’un logement de 70 m2, soit 2 ans de plus qu’en 2022. Les différences sont naturellement sensibles selon les villes. A Paris, d’une année sur l’autre, la durée est passée de 28 à 30 ans. Au contraire, à Marseille ou encore à Lyon, cette même durée s’inscrivait très sensiblement à la baisse sous le phénomène conjugué de la hausse des loyers et de la baisse des prix à l’achat.

2,20m de hauteur ou presque pour un logement décent

Un décret paru le 29 juillet dernier, entré en vigueur le 1er octobre, fixe les nouvelles règles d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation, qui pouvaient être auparavant déterminés, sur certains territoires, par les règlements sanitaires départementaux.

Il établit que dans l’ensemble des pièces d’habitation, la hauteur sous plafond doit être égale ou supérieure à 2,20 m.

Une exception est prévue pour les logements dont la hauteur sous plafond est inférieure, à condition qu’ils respectent les dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (décret n° 2002-120 du 30.1.02 : art. 4). Ceux-ci doivent disposer d’au moins une pièce principale dont la surface habitable est au moins égale à 9 m2, avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, et d’un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Bon à savoir

La superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs dépendances des logements et pièces d’une hauteur inférieure à 1,80 m n’entre pas dans le calcul du volume habitable.

Plafonnement de l’IRL jusqu’au 31 mars 2024

La loi n° 2022 1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat avait plafonné l’Indice de Référence des loyers à 3,5%.

La loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, d’origine parlementaire, a prolongé le dispositif jusqu’au 31 mars 2024 afin de limiter l’impact de l’inflation sur les ménages.

Rappelons que l’IRL sert de base pour réviser les loyers des logements meublés ou vides. Il fixe les plafonds d’augmentation annuelle des loyers que les propriétaires peuvent exiger de leurs locataires lorsque le bail comporte une clause de révision annuelle des loyers.

Son évolution est fixée chaque trimestre par l’INSEE à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les douze derniers mois.