Travaux : les déductions qu’il est possible de faire

Pour un appartement nu

Vous louez un logement nu ? 

On retrouve certaines dispositions fiscales comparables. Lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €, le microfoncier s’applique, avec un abattement forfaitaire de 30 % pour l’ensemble des charges et l’impossibilité de tenir compte d’un montant plus ou moins élevé de travaux.

Pour autant, il est possible d’opter pour le régime réel au cas où il serait intéressant de déduire des dépenses élevées. Le propriétaire s’engage alors pour trois ans à appliquer ce régime et remplit une déclaration de revenus fonciers qui détaille toutes les charges. Les travaux pris en compte peuvent être réalisés par une entreprise, mais également effectués à titre personnel. Seuls les prix des matériaux pourront être alors déduits. 

Le déficit foncier maximal déductible du revenu global est plafonné à 10 700 € annuels. Ce montant est cependant doublé pour les travaux de rénovation énergétique dans des logements classés E, F ou G. Un diagnostic de performance énergétique doit être effectué avant et après les travaux. Travaux d’isolation thermique des toitures ou des murs extérieurs, parois vitrées et portes extérieures, installation ou remplacement des systèmes de chauffage font notamment partie des coûts pris en compte.

Pour un appartement meublé

Si un appartement est loué meublé, les loyers sont déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et le propriétaire relève du régime du micro-BIC. Un abattement forfaitaire est appliqué par l’administration fiscale prenant en compte les travaux réalisés. Ce régime s’applique jusqu’à un certain montant qui varie selon le type de location. 

Dans le cas d’une location meublée longue durée, l’abattement est de 50 % pour un plafond de 77 000 € de recettes. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique. Si le bien est classé et loué à des fins touristiques pour des courtes durées, l’abattement s’élève à 71 % et le plafond grimpe à 188 700 €. Pour les meublés non classés, une « erreur » dans la loi de Finances 2024 oblige au passage au micro-BIC dès que les revenus locatifs dépassent 15 000 €. L’abattement forfaitaire est alors réduit à 30 %.

Enfin, si le bien meublé est situé en zone non tendue, qu’il soit loué pour des séjours longs ou courts, et si le montant annuel des loyers est inférieur à 15 000 €, la loi de Finances 2004 permet un abattement exceptionnel de 92 % (les 71 % habituels + 21 % supplémentaires).