Faisons le point sur la notion de surface habitable
Surface loi Carrez, surface totale, surface utile… nous retrouvons souvent ces mentions dans les annonces immobilières.
Mais depuis la loi Boutin de 2009, seule la surface habitable doit être est valable. Elle fait partie des mentions qui doivent obligatoirement figurer dans un bail, tout comme dans une petite annonce de location, qu’elle soit rédigée par le propriétaire lui-même ou par un professionnel.
Ce qu’elle définit
La surface habitable est précisément définie par le code de la construction et de l’habitation, c’est : « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Contrairement à la surface privative, elle n’intègre pas « les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements ». Il en résulte une certaine difficulté à calculer cette surface avec le risque de sanctions en cas d’erreur.
Remboursement en cas d’erreur
Il est important de savoir que si votre locataire note une différence de plus de 5 % entre la surface habitable effective et celle mentionnée dans le bail, il peut vous réclamer une diminution de son loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.
La demande s’effectue d’abord à l’amiable, le bailleur ayant un délai de deux mois pour apporter une réponse. Passer ce délai, ou si le bailleur refuse de répondre, le locataire peut saisir un juge. Dans les quatre mois suivant sa première demande au bailleur, il doit alors apporter la preuve de l’écart à partir d’une nouvelle mesure faite par un professionnel. Lorsque la demande est acceptée par le bailleur ou le juge, la diminution du loyer est rétroactive à partir de la signature du bail. Si cette même demande intervient plus de six mois après la prise d’effet du bail, la date retenue pour le nouveau loyer est celle de la demande du locataire. Dans les villes pratiquant l’encadrement des loyers, le locataire dispose de 3 ans, après signature du bail, pour réclamer la régularisation de son loyer et la restitution du différentiel des sommes versées.
Bon à savoir
Dans le cas d’un souplex, c’est-à-dire un logement en duplex intégrant un sous-sol aménagé, seul le rez-de-chaussée est pris en compte pour calculer la surface habitable.
